Comment acheter des murs commerciaux ?

Investir dans les murs commerciaux est une stratégie prisée par les investisseurs en quête de placements stables et rentables. Contrairement aux biens résidentiels, les murs commerciaux offrent des opportunités de rendement attractives, souvent soutenues par des baux longs et sécurisés. Ce type d’investissement, permet de diversifier son portefeuille, mais également de profiter d'une fiscalité avantageuse et d'une demande croissante.

Qu’est-ce que l’achat de murs commerciaux ?

L’achat de murs commerciaux, c’est tout simplement devenir propriétaire des locaux où une activité commerciale est exercée. Contrairement à l’achat d’un fonds de commerce, qui consiste à acquérir l’entreprise elle-même (clientèle, matériel, droits, etc.), acheter les murs signifie que vous possédez le bien immobilier, mais pas l’activité qui s’y trouve. C’est une distinction importante : vous êtes propriétaire de l’espace, que vous louez ensuite à une entreprise qui exploitera son commerce.

Pourquoi investir dans des murs commerciaux ?

Des revenus stables et réguliers

Acheter des murs commerciaux, c’est s’assurer des revenus locatifs réguliers. Les baux commerciaux sont souvent conclus pour une longue durée (environ 9 ans), ce qui garantit des rentrées d’argent sur une période prolongée. De plus, ces loyers sont souvent indexés sur l’inflation, ce qui permet de protéger vos revenus contre la hausse des prix.

Un investissement qui prend de la valeur

En devenant propriétaire de murs commerciaux, vous constituez un patrimoine immobilier qui peut prendre de la valeur au fil du temps, notamment si le bien se trouve dans une zone attractive. En cas de revente, vous pouvez réaliser une belle plus-value, surtout si la demande pour des locaux commerciaux est élevée dans le secteur.

Étapes clés pour acheter des murs commerciaux

L'acquisition de murs commerciaux est une décision stratégique pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille ou les entrepreneurs souhaitant s’affranchir de la location. Voici les étapes clés à suivre pour réussir votre achat :

Analyse du marché : Comprendre le secteur et les tendances

Avant de se lancer, il est essentiel d’analyser minutieusement le marché immobilier local. La localisation est un facteur déterminant : un emplacement en centre-ville, une zone commerciale active ou à proximité de transports en commun sera un atout majeur pour attirer des locataires. Prenez également en compte le ciblé (restauration, retail, bureaux) et les tendances économiques locales. Par exemple, certains secteurs, comme la restauration rapide ou les services de santé, ont tendance à résister aux cycles économiques défavorables.

Étude de rentabilité : Calcul des rendements et évaluation des risques 

L'étape suivante consiste à réaliser une étude de rentabilité approfondie. Calculez le rendement locatifpotentiel en prenant en compte le prix d'achat des murs commerciaux, les frais d’acquisition (notaire, taxes), ainsi que les coûts d’entretien. Une rentabilité brute située entre 5 % et 10 % est généralement un bon indicateur. Pensez également à évaluer les risques : vacance locative, fluctuations du marché et potentiel de revalorisation du bien à moyen et long terme.

Financement : Solutions de financement

Le financement des murs commerciaux peut se faire de différentes manières. Le prêt immobilier classique est souvent privilégié, notamment en raison des taux d'intérêt historiquement bas. D'autres options, comme le crédit-bail immobilier, permettent d’acquérir les murs tout en limitant l’apport initial, ce qui peut être avantageux pour les entreprises cherchant à préserver leur trésorerie. Il est recommandé de comparer les différentes offres de financement et de consulter un courtier spécialisé pour optimiser les conditions de votre emprunt

Aspect juridique : Points clés du bail commercial et négociation

L'aquisition de murs commerciaux implique une analyse juridique rigoureuse. Il est crucial de bien comprendre les termes du bail commercial en cours, si le bien est déjà loué. Les clauses sur la durée, le montant du loyer, les conditions de renouvellement, ainsi que la répartition des charges et des travaux doivent être examinées attentivement. Enfin, une négociation efficace peut permettre d'obtenir des conditions plus favorables, tant pour l'achat des murs que pour la gestion future du bail.

Les pièges à éviter lors de l’achat de murs commerciaux

Investir dans des murs commerciaux peut être une excellente stratégie pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs. Cependant, certaines erreurs peuvent transformer un bon placement en véritable casse-tête. Voici trois pièges à éviter pour réussir votre acquisition :

Bien analyser les locataires en place pour éviter les mauvaises surprises

Le succès de votre investissement dépend en grande partie des locataires. Un locataire fiable, qui paie régulièrement son loyer, c’est la garantie d’un revenu stable. À l’inverse, si le locataire est en difficulté financière, vous risquez de faire face à des impayés. Prenez donc le temps de vérifier la santé financière des locataires actuels, consultez leurs bilans comptables et assurez-vous qu’ils ont une activité solide. N’hésitez pas à prévoir un plan de gestion en cas de vacance locative pour ne pas vous retrouver sans revenus pendant plusieurs mois.

Ne pas négliger les diagnostics et la conformité aux normes

Lors de l’achat, la conformité aux normes est un aspect souvent sous-estimé, mais essentiel. Les locaux doivent répondre aux obligations des Établissements Recevant du Public (ERP), notamment en matière de sécurité incendie et d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Si le bien n’est pas aux normes, vous risquez des amendes et des frais de mise en conformité élevés. Pensez également aux diagnostics techniques obligatoires (amiante, performance énergétique, etc.). Ce sont des documents indispensables pour connaître l’état général du bien et anticiper les travaux à réaliser.

Anticiper les coûts cachés : charges de copropriété et travaux

Au-delà du prix d’achat, il est crucial de bien évaluer les coûts annexes. Les charges de copropriété peuvent vite s’accumuler, notamment dans les immeubles anciens ou situés dans des quartiers prisés. Renseignez-vous sur le montant des charges annuelles et sur les projets de travaux futurs. Un ravalement de façade ou une rénovation des parties communes peuvent rapidement gonfler votre budget. De plus, si le local nécessite des travaux de rénovation pour le mettre au goût du jour, assurez-vous d’en estimer correctement le coût avant de signer.

Murs commerciaux, un atout clé pour diversifier son patrimoine

Investir dans les murs commerciaux s’avère être une stratégie judicieuse pour diversifier son patrimoine et sécuriser des revenus réguliers. Cependant, pour maximiser le potentiel de ce type d’investissement, il est crucial de s’entourer des bons experts. Chez Michaël Zingraf Real Estate, nos conseillers spécialisés en immobilier commercial mettent à votre service leur expertise et leur connaissance approfondie du marché afin de vous accompagner dans chaque étape de votre projet. Faites confiance à notre savoir-faire pour transformer votre investissement en un véritable atout de votre patrimoine.